25 York Street de Toronto

El poder de la integración: La nueva torre comercial de Toronto potencia el diseño de edificios inteligentes

En la primavera de 2005, el mercado de los edificios comerciales de Toronto estaba en auge, con varias organizaciones importantes en el área evaluando las opciones de reubicación. Con un entorno empresarial fuerte y próspero, impulsado por el crecimiento de los servicios financieros y la tecnología, muchas empresas locales veían cómo rápidamente iban necesitando más espacio. En un intento por satisfacer los requisitos diversos de estos posibles inquilinos, varios desarrolladores comenzaron a buscar emplazamientos donde edificar nuevas instalaciones.

Menkes, una de las principales empresas de desarrollo inmobiliario de Ontario, ubicó y adquirió un solar en York Street, en el distrito costero del centro de Toronto. Se trataba de un lugar al que no se le había dado uso durante años, un terreno ferroviario abandonado, donde comenzó a desarrollar especificaciones para un edificio nuevo. Los ingenieros imaginaron una instalación que respondiera a las necesidades funcionales de los inquilinos y que además empleara materiales y prácticas de construcción respetuosos con el medioambiente conforme a los requisitos de Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental (Leadership in Energy and Environmental Design, LEED®).

En palabras de Gary Handley, gerente de proyectos de Menkes: “Sabíamos desde el principio que queríamos construir una instalación con certificación LEED”. “Fue algo muy importante para Menkes y nuestra estrategia de gestión óptima del medioambiente. Y muy a menudo, se está convirtiendo en un criterio importante en los procesos de evaluación de muchos inquilinos a la hora de seleccionar un nuevo espacio”.

Conforme el diseño del edificio iba tomando forma, Menkes contrató a TELUS, la   segunda empresa de telecomunicaciones más grande del país con más de 6100 empleados en el área de Toronto, como su socio para las conexiones de la nueva instalación. TELUS se sintió atraído por el nuevo proyecto en parte por su cariz de instalación ecológica en consonancia con sus propias iniciativas de responsabilidad social corporativa.

Sin embargo, la empresa también estaba muy interesada en maximizar el control del personal que ocupaba el espacio para estar al tanto de lo que sucedía en el edificio con un nivel de detalle mucho mayor que nunca. Para ello, TELUS trabajó con Building Intelligence Group, una consultora independiente que proporciona servicios de consultoría técnica y estratégica. La intención era que se elaborará un informe detallado en el que se describiera su visión del edificio ecológico más inteligente del mundo. "TELUS nos entregó el informe y nos dio luz verde para la construcción", explica Handley. “Si había tecnología disponible, querían asegurarse de que la evaluamos para su posible inclusión en el nuevo espacio. Sus expectativas eran altas, pero  sabíamos que muchas de las ideas para la integración de sistemas en edificios eran factibles y ayudarían a reducir el coste total del ciclo de vida de la instalación a largo plazo”.

¿Por qué un edificio integrado?

Según la Asociación Continental de Edificios Automatizados (Continental Automated Buildings Association, CABA), el coste total del ciclo de vida de una instalación se ha convertido en uno de los principales impulsores de la construcción comercial inteligente. Mientras que algunas especificaciones y estándares ecológicos se centran en “la fachada y los pilares” de un edificio, un edificio verdaderamente integrado también aborda el rendimiento y los costes de los propios sistemas internos, desde la construcción hasta los cambios y las mejoras continuos, pasando por los costes operativos, de mantenimiento y de suministros.

Un edificio integrado permite que sistemas como calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC), control de acceso, prevención de accidentes e iluminación, compartan información y estrategias con el objetivo de reducir el consumo de energía, mejorar la seguridad, proporcionar funcionalidad de valor añadido y facilitar el funcionamiento del edificio. Un sistema integrado puede aumentar la eficiencia energética y operativa entre un 20 y un 30 %, según el promedio de cifras del sector, y además permite un nivel inigualable de control de los ocupantes mediante sistemas no integrados de un fin específico. Dado que Menkes había presupuestado sistemas de edificios convencionales como parte de la especificación inicial, quería garantizar que un sistema integrado no aumentara los costes del proyecto ni limitara su capacidad para satisfacer otras necesidades y solicitudes de los inquilinos. Por lo tanto, para ayudar a identificar la tecnología y el enfoque adecuados, el desarrollador recurrió a Honeywell, un líder mundial en sistemas y servicios de edificios.  

El poder de la integración

En la actualidad, el edificio del n.º 25 de York Street es uno de los más inteligentes y con mayor eficiencia energética del mundo. Todos los sistemas que ayudan a gestionar la torre de más de 70 000 metros cuadrados forman parte de una solución de nivel empresarial que permite a los sensores y dispositivos compartir información que ayuda a proporcionar valor y comodidad a los inquilinos.

En toda la instalación, hay más de 50 aspectos de integración entre todos los sistemas, incluidos:

• Automatización de edificios/HVAC

• Control de iluminación

• Medición de energía

• Control de acceso

• Videovigilancia digital

• Control de ascensores

• Control de estacionamiento

• Prevención de accidentes/alarma contra incendios

En esencia, todo el sistema funciona con una red Ethernet de fibra óptica y se controla a través de Honeywell Enterprise Buildings Integrator (EBI), una plataforma de gestión de instalaciones que ayuda a reducir los costes operativos mediante la integración de tecnologías de edificios básicas. Los gerentes de las instalaciones acceden a EBI a través de una interfaz gráfica centralizada, que pone el control de todos los sistemas del edificio al alcance de la mano, lo que les permite gestionar y supervisar las operaciones del sistema desde una única ubicación. Había escépticos de que se pudiera alcanzar el nivel de integración del sistema especificado para el edificio, pero al final del proyecto todas las partes estaban muy satisfechas con los resultados. Roy Budgell, director general de la torre del n.º 25 de York Street, comentó: “Cuando revisé por primera vez el alcance de la integración de sistemas de Honeywell, pensé que tendríamos problemas importantes al implementar un sistema tan complejo en nuestra propiedad. Para mi asombro, el sistema de Honeywell se ha integrado completamente y funciona a la perfección”. Con el protocolo de comunicación BACnet® abierto, EBI puede permitir que los inquilinos accedan por web a los sistemas de su espacio, incluido el control de temperatura, el control de acceso y la supervisión de la energía, siempre que el administrador de la propiedad desee poner esta función a disposición de sus inquilinos. El acceso web está configurado para el acceso remoto o externo, lo que proporciona un sistema muy versátil que se puede ampliar a medida que cambian las necesidades de los inquilinos. “Todo el sistema del edificio es extremadamente configurable a través de EBI”, dijo Handley. “Por la estrecha integración de los sistemas, hemos observado eficiencias e identificado oportunidades para mejorar el rendimiento del edificio que, francamente, no habíamos tenido en cuenta durante las consideraciones de diseño iniciales”.

El camino hacia la certificación LEED Gold

Con el proyecto de construcción de 250 millones de dólares y una ocupación del 100 %, el edificio del n.º 25 de York Street se considera hoy una de las torres de oficinas más impresionantes de Toronto. A través de un intenso enfoque en la integración de edificios y en favor de la construcción ecológica, Menkes ya ha proporcionado importantes beneficios energéticos y medioambientales a sus inquilinos. En comparación con una torre de oficinas tradicional de su tamaño, la ubicada en el n.º 25 de York Street consume un 47 % menos de energía. Menkes también utilizó un 15 % de materia prima al incorporar suministros reciclados para edificios durante la construcción. El edificio también ha obtenido recientemente el reconocimiento de la comunidad inmobiliaria comercial, incluido el premio “Office Development of the Year” de 2009 del capítulo Greater Toronto de NAIOP, la Commercial Real Estate Development Association. Por sus diversos logros en materia de energía, medioambiente e integración, Menkes obtuvo la certificación LEED Gold, una de las designaciones más altas del Consejo de Edificios Ecológicos de EE. UU. para la excelencia en el diseño de edificios ecológicos. "Algunas personas describen este edificio como una nave espacial cuando hablan de sus capacidades", explicaba Handley. “Desde la automatización avanzada de edificios, las estrategias de iluminación innovadoras y el control de acceso, la torre del n.º 25 de York Street es un ejemplo del poder de la integración de edificios”.

Automatización de edificios y control de iluminación

El sistema de automatización de edificios emplea Honeywell ComfortPoint, lo que permite extender el control automático de temperatura a todo el espacio. Una vez conectados al sistema de edificio base, los operadores pueden gestionar los ajustes de temperatura a través de una interfaz web, lo que permite la programación basada en la hora del día, la ocupación o cualquier otro criterio. ComfortPoint también permite instalar un número ilimitado de controladores y dispositivos en cada área de inquilino. El sistema de edificio base está compuesto por controles para las unidades HVAC que sirven al sistema de ventilación por desplazamiento. Esto incluye el control automático del difusor para oficinas individuales y salas de reuniones, así como cualquier equipo de climatización suplementario instalado, como unidades de aire acondicionado y ventiladores extractores de la sala de servidores. Además, se pueden implementar programas automatizados de control de picos de consumo, que reducen la demanda eléctrica en los períodos de máximo consumo ajustando ligeramente la temperatura y los niveles de iluminación. Y para garantizar la productividad de los empleados, también se incorporan sensores de dióxido de carbono para supervisar la calidad del aire e introducir más ventilación en zonas como salas de reuniones durante períodos de alta ocupación.

Control de acceso

El sistema de control de acceso une completamente la entrada del estacionamiento, los ascensores, el acceso a la planta y cualquier otra zona que requiera seguridad. Los sistemas de seguridad básicos, que emplean lectores de tarjetas inteligentes Temaline de Honeywell y Digital Video Manager de Honeywell, están configurados en una disposición cliente/servidor que permite a los inquilinos tener su propia gestión de seguridad cifrada y protegida con contraseña. Esta arquitectura permite la adición ilimitada de lectores de tarjetas, así como de cámaras fijas y de barrido-inclinación-zoom que admiten la visualización y grabación de vídeo.

Honeywell Security Manager integra la tecnología de control de acceso y vigilancia en otros sistemas de edificios, incluido un sistema de intercomunicación basado en IP para recepción y otras áreas sin personal, como el estacionamiento subterráneo. Security Manager también está vinculado al sistema de gestión de ascensores, lo que permite a los inquilinos bloquear plantas sensibles solo para aquellos con una credencial de acceso válida. Security Manager está integrado en las pantallas de los medios de vídeo de los ascensores, lo que proporciona comunicación visual bidireccional entre los ocupantes de los ascensores y el personal de seguridad en caso de que se solicite ayuda. Esta función proporciona a los ocupantes del edificio una sensación de comodidad sabiendo que hay una persona atenta en caso de que se presente algún imprevisto.

Además, las cámaras de vídeo pueden grabar y almacenar imágenes de todo el personal y los visitantes a medida que entran y salen de las instalaciones (incluida la marca de fecha y hora). Además, las credenciales de la tarjeta y el control del ascensor se pueden utilizar para realizar un seguimiento del acceso de los ocupantes fuera del horario laboral, de modo que los inquilinos reciban facturas justas y exactas conforme al uso que hacen de la energía.

“La comodidad del inquilino es incomparable”, dijo Handley. “Gracias a la integración avanzada, los ocupantes disfrutan de un espacio más luminoso con mejor calidad del aire y un entorno de trabajo más seguro”.